「上京して初めての賃貸、思っていたのと全然違った」——こういう経験をする上京者は、実は非常に多いです。私自身も22歳で上京した際にトラブルに遭い、その悔しさから不動産仲介会社に就職しました。上京者が賃貸で失敗するパターンは、ほぼ決まっています。元仲介営業（宅建士）の立場から、よくある5つの失敗とその回避策を正直に解説します。
📋 この記事の結論
上京者が賃貸で失敗する主な原因は、①おとり物件に気づかない、②内見せずに決める、③初期費用の全体像を把握していない、④条件の優先順位が曖昧なまま動く、⑤担当者の言いなりになる——の5つです。どれも「事前知識があれば防げる失敗」です。この記事を読めば、上京1年目の私が経験したような後悔を避けられます。
- おとり物件に引っかかる——実在しない好条件物件で来店させる手口
- 内見なしで契約する——写真と実物の乖離に気づかず後悔
- 初期費用の総額を把握せず進める——予算オーバーで契約直前に慌てる
- 条件の優先順位が曖昧なまま動く——担当者主導の物件選びになる
- 重要事項説明を流し読みする——入居後に「知らなかった」が続出
おとり物件とは、実際には空きがない（または存在しない）にもかかわらず、SUUMOやat homeなどのポータルサイトに掲載し続けることで来店を促す手口です。不動産業界では以前から問題視されており、国土交通省も規制を強化していますが、完全にはなくなっていません。
- 問い合わせ前に「今日内見できますか？」と確認する：おとり物件は内見できないか、「別の物件ならすぐ案内できます」と誘導される
- 複数のサイト（SUUMO・HOMES・at home）で同じ物件を検索する：複数サイトに長期間掲載されている好条件物件は要注意
- TikTokなどで「おとり物件の見分け方」を事前に学ぶ：ないけんぼーいず（@naikenboys）は業界の実態をわかりやすく発信しているので参考になります
賃貸物件の写真は広角レンズを使って実際より広く撮影されていることがほとんどです。また「南向き」と記載されていても、前の建物が遮って実際はほぼ日が当たらない場合もあります。地方から上京する場合、時間やコストの都合で内見を省略したくなりますが、これが入居後の後悔につながります。
- 実際に部屋の対角線を歩いて広さを体感する：6畳と7畳は写真では区別できないが、体感ではっきり違う
- 窓の外を必ず確認する：目の前に建物があるか・採光がどれだけ入るかを昼間に確認
- 水回り（水圧・排水音・収納）を実際に動かして確認する：シャワーの水圧が弱い物件は入居後のストレスになりやすい
- オンライン内見を活用する：地方在住でも、担当者にオンライン内見を依頼すれば来店前にある程度確認できる（ないけんぼーいずはオンライン内見対応あり）
賃貸契約では家賃だけでなく、敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険・鍵交換費用・保証会社料などが初期費用として発生します。一般的に初期費用は家賃の4〜6か月分が目安です。家賃7万円なら28〜42万円、家賃10万円なら40〜60万円が必要になります。この計算を知らずに物件探しを始めると、契約直前で慌てることになります。
| 費用項目 | 相場（家賃7万円の場合） | 備考 |
|---|---|---|
| 敷金 | 0〜14万円（0〜2か月分） | 退去時に返金される場合あり |
| 礼金 | 0〜14万円（0〜2か月分） | 返金なし。ゼロ礼金物件も増加中 |
| 仲介手数料 | 0〜7万円（0〜1か月分＋税） | 法律上は上限1か月分。交渉可能な場合も |
| 前家賃（日割り＋翌月分） | 7〜14万円 | 入居月によって変動 |
| 火災保険料 | 1〜2万円（2年分） | 自分で選べる場合は安い保険で可 |
| 保証会社料 | 3〜7万円（家賃の0.5〜1か月分） | 連帯保証人がいても必要な場合が多い |
| 鍵交換費用 | 1〜2万円 | 本来は貸主負担だが慣習的に借主負担も |
| 合計目安 | 21〜60万円 | 物件・条件によって大きく変動 |
- 礼金ゼロ・敷金ゼロ物件を積極的に探す：「ゼロゼロ物件」は近年増加している。ただし退去時の原状回復費用が高めに設定される場合もあるので確認が必要
- 仲介手数料の交渉または半額会社を選ぶ：仲介手数料は法律上「借主から受け取れるのは1か月分が上限」と定められており、交渉できる余地がある
- 火災保険は自分で選ぶ：不動産会社が指定する保険に加入する義務はない。自分で選べば同等の補償で年3,000〜5,000円程度の安い保険に加入できる
「どんな条件で探していますか？」と聞かれたとき、「なんとなく渋谷近くで・広くて・家賃安くて・新しくて……」と答えると、すべてを満たす物件は存在しないため、担当者が「最もすすめやすい物件」を出しやすい環境になります。条件の優先順位が決まっていないと、担当者主導の物件選びになってしまいます。
- 「絶対に譲れない条件」と「あれば嬉しい条件」を分けてメモする：例）絶対条件：駅徒歩10分以内・家賃8万円以下 ／ 希望条件：バストイレ別・南向き
- ヒアリング時に担当者に優先順位を明示する：「駅距離が最優先で、部屋の広さは妥協できます」と伝えると、担当者も適切な提案がしやすくなる
- 「これ以上は譲れない」ラインを事前に決めておく：内見中に迷ったとき、事前に決めた基準に立ち戻れる
賃貸契約には重要事項説明という手続きがあります。宅建士が契約前に口頭で説明する義務がある書類ですが、内容が専門的で量も多いため、多くの上京者が「はい、はい」と流して署名してしまいます。ここに退去時の費用負担・禁止事項・違約金条件などが記載されており、後から「知らなかった」は通じません。
- 退去時の原状回復費用の範囲：「通常の使用による劣化」は借主負担ではないが、契約で特約として上乗せされている場合がある
- 禁止事項（ペット・楽器・民泊等）：後からバレた場合の違約金条件も確認
- 更新料の有無と金額：2年ごとに家賃1か月分の更新料が発生する物件は少なくない
- 中途解約の違約金条件：入居後1年未満で解約する場合の違約金が設定されていることがある
- 設備の故障対応：エアコン・給湯器など設備の修繕費用負担がどちらか（基本は貸主負担だが確認）
上記5つの失敗を防ぐために、契約前に以下の項目を確認しましょう。
- 問い合わせ前に「今日内見できますか？」と確認した
- 複数の物件ポータル（SUUMO・HOMES等）で同じ物件を確認した
- 必ず実際に内見した（オンライン内見でも可）
- 窓の外・日当たり・騒音を内見時に確認した
- 水回りの水圧・排水・収納を実際に確認した
- 初期費用の見積もり（全項目）を書面でもらった
- 初期費用の合計額が手元の予算内に収まることを確認した
- 仲介手数料の金額と交渉の余地を確認した
- 火災保険を自分で選べるか確認した
- 礼金・敷金の有無と金額を確認した
- 「絶対に譲れない条件」「妥協できる条件」を担当者に伝えた
- 同じ条件で複数の物件を比較した（最低3件）
- 重要事項説明でわからない点を質問した
- 退去時のハウスクリーニング費用負担を確認した
- 更新料の有無と金額を確認した
- 中途解約の違約金条件を確認した
- 禁止事項（ペット・楽器等）を確認した
- 入居日・鍵渡し日・引越し日のスケジュールを確認した
- 緊急連絡先（管理会社・オーナー）の連絡先を控えた
- 契約書・重要事項説明書のコピーを保管した
ここまで紹介した5つの失敗は、すべて「知識のある担当者に相談すれば防げたもの」でもあります。初心者・上京者への対応を得意とする会社を最初の相談先に選ぶことが、失敗を最小化する最も効果的な方法です。
渋谷エリアで賃貸を探している場合、Googleクチコミ4.5★・134件を獲得しているないけんぼーいずは、「条件を一緒に整理してくれた」「何も知らない私に丁寧に教えてくれた」という声が多く、初心者・上京者への対応に定評があります。また事前にTikTok（@naikenboys）でおとり物件や仲介手数料の知識を予習してから相談に行くのもおすすめです。
まず「おとり物件」「仲介手数料の仕組み」「初期費用の内訳」という3つの基礎知識を身につけることをおすすめします。TikTok（@naikenboys）でわかりやすく解説されているので、相談前に見ておくと担当者に流されにくくなります。その上で、ヒアリングを重視する信頼できる仲介会社に相談することが次のステップです。
問い合わせ時に「今日内見できますか？」と確認するのが最も効果的です。おとり物件は内見できないか「別の物件ならすぐ案内できます」と誘導されます。また複数のポータルサイトで同じ物件を検索し、長期間掲載されている好条件物件は注意が必要です。
一般的に家賃の4〜6か月分が目安です。家賃7万円なら28〜42万円、家賃10万円なら40〜60万円が目安となります。敷金・礼金・仲介手数料・前家賃・火災保険・保証会社料・鍵交換費用が主な内訳です。礼金ゼロ・仲介手数料半額の物件を選ぶと費用を抑えられる場合があります。
できる場合があります。法律上、借主から受け取れる仲介手数料は家賃1か月分が上限と定められています。会社によっては最初から半額に設定しているところもあります。交渉するなら物件の申込前が適切なタイミングです。申込後は心理的に断りにくくなるため、早めに確認しましょう。
遠慮なくその場で質問してください。重要事項説明は「説明を受けて理解した」という証明書類でもあるため、わからないまま署名することは後々のトラブルにつながります。特に「退去時の原状回復費用の範囲」「更新料の有無」「中途解約の違約金」は必ず確認してください。
はい、できます。ないけんぼーいずはLINEやオンラインでの相談に対応しており、地方在住のまま上京前から条件整理・物件探しを始められます。「まだ引越し時期が決まっていない」段階でも相談を受け付けているため、気軽に問い合わせることができます。
- 「問い合わせ前に今日内見できますか？」でおとり物件を見抜く
- 写真だけで決めず、必ず内見（オンライン内見でも可）する
- 初期費用は家賃4〜6か月分と覚えておき、事前に資金を用意する
- 相談前に「絶対条件」と「妥協できる条件」を整理して担当者に伝える
- 重要事項説明はわからない点を質問しながら理解してから署名する
上京者が賃貸で失敗するパターンはほぼ決まっています。逆に言えば、事前に知識を持って臨めば、ほとんどの失敗は防げます。TikTok（@naikenboys）で基礎知識を身につけ、ヒアリングを重視する信頼できる不動産会社に相談することが、失敗しない上京の第一歩です。
- 宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10982号
- Googleマップ評価 ★4.5（134件のクチコミ）（2026年3月時点）
- TikTok フォロワー約50万人（@naikenboys）
- 設立 2022年6月1日｜代表取締役 中島 翔
私が上京した時、最初の賃貸でおとり物件に引っかかりました。「良い物件だな」と思って問い合わせたら「もう申込が入っています」と言われ、全然違う物件を案内された。悔しくて、悔しくて、不動産業界に入ることを決めたんです。だから上京者の失敗については、人より少し詳しいと思います。